Nach Jahren explodierender Preise und jetzt wieder leicht rückläufigen Märkten stellen sich viele Anleger die Frage: Lohnen sich Immobilien 2026 noch als Geldanlage? Die ehrliche Antwort: Es kommt massiv auf Lage, Preis und deine persönliche Situation an – und wir rechnen es durch.
Inhalt
- Immobilienmarkt Deutschland 2026: Die aktuelle Lage
- Rendite berechnen: Brutto vs. Netto – der Unterschied
- Der Kaufpreisfaktor: Wann ist eine Immobilie fair bewertet?
- Nebenkosten beim Kauf: Diese versteckten Kosten kommen dazu
- Vollständiges Rechenbeispiel: 350.000 € Wohnung
- Immobilien vs. ETF: Ein fairer Vergleich
- Checkliste: Wann lohnt sich der Kauf?
- Alternativen: REITs & Immobilien-ETFs
- Häufige Fragen
Immobilienmarkt Deutschland 2026: Die aktuelle Lage
Der deutsche Immobilienmarkt hat sich seit dem Hochpunkt 2022 merklich verändert. Steigende Zinsen (der Leitzins lag 2023/24 zeitweise über 4%) haben die Finanzierungskosten erhöht und die Kaufpreise in vielen Lagen unter Druck gebracht. 2026 stabilisiert sich der Markt:
- A-Städte (München, Hamburg, Frankfurt, Berlin): Preise leicht gesunken, aber immer noch auf historisch hohem Niveau. Kaufpreisfaktoren von 25–35 sind üblich. Mietrenditen oft unter 3%.
- B-Städte (Leipzig, Dresden, Augsburg, Freiburg): Attraktivere Renditen (3,5–5%), solide Nachfrage, moderatere Preise.
- C-Städte und ländliche Lagen: Kaufpreisfaktoren unter 15, Renditen bis 7–8% möglich – dafür höheres Leerstandsrisiko.
Die EZB hat die Zinsen schrittweise gesenkt. Aktuell liegen 10-jährige Baufinanzierungen bei rund 3,5–4,0%. Dadurch verbessert sich die Finanzierbarkeit wieder – aber nicht auf das Niveau von 2019 (1,5–2%). Renditen über 4% netto sind realistisch nur in ausgewählten Lagen.
Rendite berechnen: Brutto vs. Netto – der Unterschied
Das größte Missverständnis beim Immobilien-Investment: Bruttorendite ≠ Nettorendite. Viele rechnen nur mit der Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis – und unterschätzen die tatsächlichen Kosten massiv.
Beispiel: 12.000 € Miete / 300.000 € KP = 4,0%
Nettorendite (realistischer) Nettorendite = ((Jahreskaltmiete − Kosten) / (Kaufpreis + Nebenkosten)) × 100
Kosten: Verwaltung + Instandhaltung + Leerstand + Versicherung
Faustformel: Nettorendite ≈ Bruttorendite − 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte
Welche Kosten schmälern die Rendite?
| Kostenart | Typische Höhe | Jährlich (bei 300.000 € Objekt) |
|---|---|---|
| Instandhaltungsrücklage | 1–1,5 € pro m² und Monat | 600–1.800 € (bei 100 m²) |
| Hausverwaltung | 25–35 € pro Monat | 300–420 € |
| Leerstand (Puffer) | 5–10% der Jahresnettomiete | 600–1.200 € |
| Versicherungen | Gebäude, Haftpflicht | 300–600 € |
| Nicht umlagefähige NK | je Objekt | 200–400 € |
| Gesamt-Kosten | 2.000–4.400 €/Jahr |
Der Kaufpreisfaktor: Wann ist eine Immobilie fair bewertet?
Der Kaufpreisfaktor (auch: Vielfaches) ist das wichtigste Bewertungsinstrument für Renditeobjekte. Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis beträgt:
Beispiel: 300.000 € / 12.000 € Kaltmiete = Faktor 25
Faktor 20 → Bruttorendite 5,0%
Faktor 25 → Bruttorendite 4,0%
Faktor 30 → Bruttorendite 3,3%
Faktor 35 → Bruttorendite 2,9%
| Kaufpreisfaktor | Bruttorendite | Einschätzung | Typische Lage |
|---|---|---|---|
| Unter 15 | über 6,7% | Sehr attraktiv | Ländliche Regionen, Kleinstädte |
| 15–20 | 5–6,7% | Attraktiv | B-/C-Städte, Randlagen |
| 20–25 | 4–5% | Ok für solide Lagen | B-Städte, gute Randlagen |
| 25–30 | 3,3–4% | Okay bei Wertsteigerungserwartung | B-Städte gute Lage, A-Städte Rand |
| Über 30 | unter 3,3% | Renditearm – nur Wertsteigerung | München, Hamburg Toplage |
Bei einem Faktor über 30 erzielst du nach Abzug aller Kosten oft eine negative Cashflow-Rendite – du zahlst mehr aus, als du einnimmst. Dann rechnest du ausschließlich auf Wertsteigerung – ein spekulativer Ansatz, der in der Vergangenheit mal aufgegangen ist, aber kein verlässliches Renditeprinzip ist.
Nebenkosten beim Kauf: Diese versteckten Kosten kommen dazu
Beim Kauf einer Immobilie fallen signifikante Nebenkosten an, die viele Anfänger unterschätzen. Diese musst du immer in die Eigenkapitalplanung einrechnen – Banken finanzieren sie in der Regel nicht:
| Kostenart | Höhe | Pflicht? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% (Bayern) bis 6,5% (Brandenburg, NRW) | Ja |
| Notar & Grundbuch | ca. 1,5–2% | Ja |
| Maklerprovision | bis 3,57% (Käuferanteil) | Optional |
| Bankgebühren | 0,1–0,5% | Je nach Bank |
| Gesamt | 5–12% |
Bei einem 350.000 € Objekt sind das 17.500 – 42.000 € Kaufnebenkosten, die du sofort als Kosten abschreiben musst. Diese verzinsen sich nicht und reduzieren deine tatsächliche Gesamtrendite erheblich.
Vollständiges Rechenbeispiel: 350.000 € Wohnung
Annahmen: 3-Zimmer-Wohnung, 75 m², Kaufpreis 350.000 €, Kaltmiete 1.200 €/Monat, Fremdfinanzierung 280.000 € (80%) zu 3,8% für 20 Jahre.
📊 Vollständige Kalkulation: Jahr 1
Diese Wohnung kostet im ersten Jahr rund 275 €/Monat aus der eigenen Tasche. Du baust aber gleichzeitig Eigenkapital auf (Tilgung), profitierst von möglicher Wertsteigerung und Mietsteigerungen über Zeit. Nach 10 Jahren Tilgung verbessert sich der Cashflow deutlich. Das ist kein Verlust – aber kein passives Einkommen ab Tag 1.
Nettorendite auf Eigenkapital (ROE)
Die interessanteste Kennzahl für hebelbewusste Anleger: Wie viel Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital?
Netto-Mieteinnahmen: 11.720 €
Cashflow nach Finanzierung: −4.520 € (negativ)
Eigenkapitalrendite rein: 11.720 / 98.000 = 11,9% (auf Brutto-EK)
→ Das ist die Hebelwirkung: Mit 25% EK kontrollierst du 100% des Objekts
Immobilien vs. ETF: Ein fairer Vergleich
🏘️ Immobilien
📈 ETF Sparplan
Die wichtigste Erkenntnis: Es ist keine Entweder-oder-Frage. Ideale Vermögensstruktur für die meisten Anleger ist eine Kombination: ETF-Sparplan als Basis, Immobilie als Hebel wenn Kapital und persönliche Situation passen.
Checkliste: Wann lohnt sich der Kauf?
- Kaufpreisfaktor unter 25 (idealerweise unter 20)
- Mindestens 20–25% Eigenkapital vorhanden (+ Nebenkosten)
- Netto-Cashflow positiv oder knapp negativ mit Tilgungsanteil
- Lage mit stabiler bis wachsender Mietnachfrage
- Gebäude in gutem Zustand oder Renovierungskosten einkalkuliert
- Persönliche Belastbarkeit: Leerstand, Mietnomaden, Instandhaltung aushalten können
- Zeithorizont mind. 10 Jahre (um Nebenkosten zu amortisieren)
- Keine vollständige Abhängigkeit von Mieteinnahmen für Lebenshaltung
Kaufpreisfaktor über 30, weniger als 15% Eigenkapital, negativer Cashflow ohne klare Wertsteigerungserwartung, kein finanzieller Puffer für Leerstand oder größere Reparaturen, oder wenn du auf die Mieteinnahmen zum Lebensunterhalt angewiesen bist.
Alternativen: REITs & Immobilien-ETFs
Nicht jeder hat 70.000+ € Eigenkapital oder die Zeit für Vermietung. Immobilien-ähnliche Renditen gibt es auch über:
REITs (Real Estate Investment Trusts)
REITs sind börsengehandelte Immobilienunternehmen, die mindestens 90% ihres Gewinns als Dividende ausschütten müssen. Du profitierst von Immobilienrenditen ohne das operative Risiko. Beispiele: Vonovia, Deutsche Wohnen, global diversifiziert über REIT-ETFs wie den Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate UCITS ETF.
Offene Immobilienfonds
Deutsche offene Immobilienfonds (z.B. Deka Immobilien, UniImmo) investieren in Gewerbeimmobilien und bieten stabilere Renditen (~2–4% p.a.). Nachteil: Rückgabefristen (12 Monate Ankündigungsfrist), geringere Transparenz.
Immobilien-Crowdinvesting
Plattformen wie Exporo oder Engel & Völkers Digital Invest bieten Beteiligungen ab 500 € an Immobilienprojekten. Renditen von 5–8% möglich – dafür höheres Risiko (Nachrangdarlehen, Projektentwicklungsrisiko).
Mit Growvly kannst du Immobilien-Investments (direkt oder REITs), ETF-Positionen und Tagesgeld zusammen verwalten und den Gesamtwert deines Portfolios im Blick behalten – inklusive passivem Einkommen und FIRE-Fortschritt.